Jugement mentionnant la résiliation du bail pour cause d'animaux
QUÉBEC
Régie du logement
Québec Bureau de Saint Jérôme
N° de la demande: 28020916014 G 28020918010 G
Régisseur: Me Pierre Thérien
DENIS PITRE
164, NICOLE
LAFONTAINE (QUEBEC) J7Y 3T9
CARMEN LAFOND
164, NICOLE
LAFONTAINE (QUÉBEC) J7Y'3T9
Locataires cessionnaires
Partie demanderesse
(28020916014 G)
Partie défenderesse
(280209'18010 G)
c.
NICOLE JOLICOEUR
2-3954, BÉLANGER EST
MONTRÉAL (QUÉBEC) H1Y 187
Locatrice - Partie défenderesse
(28020916 014 G)
Partie demanderesse
(28020918010 G)
et
JOHANNE PLOUFFE
1'7, PERRIER, ,
ST-JÉROME (QUEBEC) J7Z 2T4
Locataire cédante - Mis en cause
Dale de l'audience: 30 octobre 2002
Présence(s) :
les locataires cessionnaIres la locatrice, la locataire cédante
Logement concerné:
164, Nicole
Lafontaine (Québec) J7Y 3T9
Décision
Les locataires cessionnaires demandent au tribunal de déclarer la cession de bail intervenue en leur faveur valide.
La locatrice, pour sa part, demande l'expulsion des occupants sans droit. au matir que la cession do bail est Invalide.
La preuve révèle l'existence d'un bail pour la période du 1er juin 2002 au 30 mal 2003 à un loyer mensuel de 710$. L'Immeuble est une maison uni familiale incluant un bachelor loué à une tierce personne. la locataire a occupé les lieux du 10 novembre 1999 au 5 septembre 2002. Les locataires cessionnaires ont pris possession du logement 6 septembre 2002.
Il est démontré, qu'en date du 7 août 2002, la locataire a expédié à la locatrice un avis de cession de bail en faveur des locataires cessionnaires. Cet avis lui a cependant été retourné "non réclamé". la locataire a tout de même procédé à la cession de son bail en date du 3 septembre 2002 et a Quillé les lieux le 5 septembre 2002. Le 9 septembre 2002, la locataire a expédié à la locatrice un nouvel avis daté du 4 septembre 2002, avis reçu le 10 septembre 2002.
Le 9 septembre 2002, la locatrice, Qui avait eu connaissance de l'emménagement des locataires cessionnaire, les avise de leur situation Illégale mais leur demande, en guise de bonne foi, de compléter deux demandes d'application.
N° de la demande: 28020916014 G 28020918010 G
Seul le locataire cessionnaire Denis Pitre a complété le document
Après les vérifications d'usage, la locatrice avisait la locataire et les locataires cessionnaires, en date du 13 septembre 2002. que la cession du bail était refusée compte tenu du mauvais dossier de crédit.
Le locataire cessionnaire. Denis Pitre, admet son mauvais dossier de crédit résultant d'une séparation et d'une faillite commerciale. Il explique qu'il a tenté sans succès de rencontrer la locatrice pour lui expliquer sa situation. Il précise que J'autre locataire cessionnaire, Carmen Lafond. est aussi responsable du bail et qu'elle travaille, ce qui améliore leur capacité financière.
La locatrice déclare, par ailleurs, qu'elle était prête à mettre fin au bail de la locataire compte tenu de leurs relations difficiles.
Les articles 1870 et 1871 du Code civil du Québec prévoient:
1870. Le locataire peut sous louer tout ou partie du bien loué ou céder le bail. est alors tenu d'aviser le locateur de son intention, de lui indiquer le nom et l'adresse de la personne à qui il entend sous-louer le bien ou céder le bail et j'obtenir le consentement du locateur à la sous location ou à la cession.»
1871. Le locateur ne peut refuser de consentir à la sous location du bien ou à la cession du bail sans motif sérieux".
Lorsqu’il refuse le locateur est tenu d'indiquer au locataire, dans Ies quinze jours de la réception de l'avis, les motifs de son refus: s'il omet de le faire, il est réputé avoir consenti.
Malgré les doutes de la locataire, il n'est pas démontré que la locatrice ait refusé ou négligé de recevoir les avis expédiés par la locataire. Sachant que son premier avis n'avait pas été reçu, la locataire ne pouvait céder son bail que conditionnellement à l'acceptation future de la locatrice, ce qui comportait des risques.
Comme la locatrice n'a été avisée que le 10 septembre 2002, elle avait donc jusqu'au 25 septembre 2002, pour répondre à l'avis de la locataire.
L'avis du 13 septembre 2002 a donc été expédié à l'intérieur du délai prévu à la loi.
Le tribunal doit donc déterminer si les motifs déclarés dans l'avis du 13 septembre 2002 justifiaient le refus de la locatrice. Tel qu'expliqué à l'audience, le tribunal ne peut considérer les autres événements survenus par la suite qui ont fait l'objet d'une mise en demeure de la locatrice aux locataires cessionnaires en date du 8 octobre 2002. Le tribunal ne peut tenir compte non plus du contexte des relations très tendues antre les parties.
Après avoir mentionné qu'elle n'avait reçu qu'un seul formulaire, l'avis mentionnait donc:
« Après vérification auprès d'Équifax, j'ai constaté que monsieur Pitre avait inscrit une mauvaise date de naissance, que le dossier de crédit est très mauvais (il est en collection par 2 agences de recouvrement et a plusieurs cotes "9" ce qui est la pire cote que l'on puisse obtenir, il a des antécédents de chèques sans provision.
L'erreur concernant la date de naissance n'est pas convaincante puisque le chiffre 1 peut parfois être confondu avec le chiffre 7, ce qui semble avoir été le cas. Toutefois, le dossier de crédit est effectivement mauvais et rien n'empêchait le locataire cessionnaire Denis Pitre de joindre à sa demande les explications nécessaires et aussi de s'assurer que l'autre locataire cessionnaire fournirait également les renseignements légitimement exigés par la locatrice. Puisqu'il savait que son dossier n'était pas bon, le locataire Denis Pitre aurait été bien inspiré de mettre toutes les chances de son côté.
Avec les renseignements qu'elle avait en sa possession le 13 septembre 2002, la locatrice était justifiée de refuser la cession de bail proposée par la locataire. Décider autrement reviendraIt à nier
ce droit de refus accordé au locateur par la 101. Les locataires cessionnaires devront donc quitter les lieux. .
N° de la demande: 28020916014 G 28020918010 G
Comme l'exécution provisoire de la présente décision n'est pas justifiée, l'ordonnance d'expulsion ne deviendra exécutoire qu'à compter de l'expiration du délai d'appel.
POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL:
DECLARE la cession de bail intervenue le 3 septembre 2002 nulle et inopposable à la locatrice et, en conséquence, ORDONNE l'expulsion des locataires cessionnaires et de tous les occupants;
CONDAMNE la locataire à payer à la locatrice les frais judiciaires limités à 62 $, vu le règlement en vigueur;
REJETTE les demandes quant aux autres conclusions.
Source: Liguedespropriétaires