Le paiement du loyer

Marcellus c. Rosito 2010 QCCQ 7901
COUR DU QUÉBEC
Division administrative et d'appel
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE Montréal
« Chambre civile »
N : 500-80-014843-099

DATE : 16 septembre 2010
______________________________________________________________________

SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-F. KEABLE
______________________________________________________________________

HERMANN MARCELLUS

Locataire-requérant
Représenté par Me Massimo De Simone
c.

LOUIS ROSITO

Locateur-intimé
Se représente personnellement

 

JUGEMENT SUR UN APPEL D'UNE DÉCISION DE LA RÉGIE DU LOGEMENT
(L.R.Q., c. R-81., art. 98 et suivants)

L'objet de l'appel
[1] Le 22 décembre 2009, le juge Gilles Lareau constate « une controverse jurisprudentielle au sein de la Cour du Québec » et accorde la permission d'appeler d'une décision de la Régie du logement (la Régie) rendue le 28 septembre 2009 par la régisseure Suzie Ducheine.
[2] En effet, la Cour du Québec limite parfois la durée de vie d'une ordonnance de la Régie à celle du bail en vigueur au moment de l'émission d'une ordonnance ; en d'autres occasions, la Cour du Québec reconnaît à une ordonnance de la Régie un caractère exécutoire qui excède le bail en vigueur au moment de l'émission de l'ordonnance . Cette divergence d'interprétation au sein de la Cour du Québec se retrouve aussi à la Régie.
[3] Le Tribunal doit donc, en principe, se prononcer sur les trois questions autorisées le 22 décembre 2009 :
- La durée de l'ordonnance de la Régie du logement de payer le loyer le 7e jour de chaque mois était-elle en vigueur au moment du défaut du locataire ?
- La Régie a-t-elle une discrétion quand elle constate le défaut de respecter une ordonnance émise en vertu de l'article 1973 du Code civil du Québec ?
- Le cas échéant, la Régie a-t-elle exercé sa discrétion raisonnablement ?
[4] Cette problématique n'est pas nouvelle. Déjà, le 10 février 2006, dans Carrier c. Coop La voie lactée , à l'occasion d'un jugement sur requête pour permission d'appeler d'une décision de la Régie, le Tribunal avait constaté et analysé le cœur des points de vue différents subsistant au sein de la Cour du Québec :
[28] Le Tribunal constate que deux jugements de la Cour du Québec traduisent des positions opposées quant aux effets de la violation d’une ordonnance émise en vertu de l’article 1973 du Code civil (alinéa 2) au-delà de la durée du bail en vigueur au moment de son émission par la Régie.
[29] Si le juge Dortélus a raison (James c. Benzion: supra note 1), l’ordonnance s’éteint à l’expiration du bail initial. Si le juge Tellier a raison (Office municipal d'habitation de Montréal c. Rodgers, supra note 2), l’ordonnance subsiste à l’expiration du bail initial mais la résiliation n’est pas automatique puisqu’il faut tenir compte d’autres facteurs pertinents.
[30] À l’audience, l’avocat de la locatrice a beaucoup insisté sur un jugement rendu par le juge Jean-Jacques Croteau de la Cour supérieure, en 1995, maintenu par la Cour d’appel en 1998 . Ce jugement pose le principe qu’une ordonnance de la Régie, émise dans le cadre de l’article 1973 du Code civil (alinéa 2), doit être respectée sous peine de sanction automatique du comportement délinquant du locataire .
[31] Le Tribunal remarque que le jugement de la Cour supérieure nous renseigne sur la date de l’ordonnance de la Régie selon l’article 1973 (alinéa 2), soit le 1er avril 2002, et sur son contenu :
« De se comporter, à l’égard des locataires voisins, en personne prudente et raisonnable.
À défaut par la locataire d’exécuter cette obligation, le bail sera résilié à la demande du locateur […] » (paragr. 7 du jugement)
[32] Par ailleurs, le jugement de la Cour supérieure est muet sur la date de la violation et sur la durée du bail en vigueur au moment de l’émission de l’ordonnance de la Régie.
[33] Ainsi, le Tribunal est-il d’avis que le jugement de la Cour supérieure, maintenu par la Cour d’appel, ne couvre pas tous les aspects factuels, essentiels à l’appréciation de la situation juridique tranchée par les jugements des juges Dortélus et Tellier.
[34] Afin de tenter de mettre fin à une controverse jurisprudentielle, il est donc nécessaire que la Cour du Québec examine les questions sérieuses et d’intérêt général suivantes :
 la durée d’une ordonnance de la Régie du logement de payer le loyer le premier jour de chaque mois, selon l’article 1973 du Code civil (alinéa 2), excède-t-elle ou non la période de validité du bail à durée fixe en vigueur lors de l’ordonnance de la Régie du logement ?
 si oui, y-a-t-il lieu de résilier le bail et d’ordonner l’exclusion du locataire et de tous les occupants du logement à la suite des faits reprochés à la lumière des circonstances pertinentes ?
[5] Les divergences d'interprétation se sont poursuivies comme le remarque le juge Lareau près de quatre ans plus tard. Un nouvel effort de clarification s'impose.
[6] Le contexte factuel d'où proviennent les questions autorisées, le 22 décembre 2009, émane de deux décisions de la Régie rendues par la régisseure Suzie Ducheine.
La décision de la Régie du 19 mai 2009
[7] Dans la première décision du 19 mai 2009, la régisseure examine notamment une réclamation de loyer impayé pour le mois de mai 2009 fondée sur un bail se terminant le 30 juin 2009. La régisseure écrit :
Il s'agit d'un bail du 1er juillet 1999 au 30 juin 2000 au loyer mensuel de 275 $, payable le 7e jour de chaque mois, reconduit d'année en année jusqu'au 30 juin 2009 au loyer mensuel de 315 $.
La preuve démontre que le locataire doit 315 $, soit le loyer du mois de mai 2009.
Le locataire admet devoir cette somme. Il a remis au locateur un chèque daté du 23 mai 2009.
Le locataire n'est pas en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer, la résiliation du bail n'est donc pas justifiée par l'application de l'article 1971 C.c.Q.
De plus, le locateur démontre que le loyer est fréquemment payé en retard, ce qui lui cause un préjudice sérieux dans la gestion de son immeuble. Le locataire contrevient ainsi aux dispositions du bail et de l'article 1903 C.c.Q. :

« 1903. Le loyer convenu doit être indiqué dans le bail.
Il est payable par versements égaux, sauf le dernier qui peut être moindre; il est aussi payable le premier jour de chaque terme, à moins qu'il n'en soit convenu autrement.»
(nos soulignés)
[8] Après analyse de la preuve, la Régie « ordonne au locataire de payer son loyer le 7e jour chaque mois » et le condamne « à payer au locateur la somme de 315 $, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q., à compter du 1er mai 2009, plus les frais judiciaires de 71 $, sous réserve de l'encaissement du chèque daté du 23 mai 2009 ».
[9] L'ordonnance de la Régie du 19 mai 2009 ne fait pas référence à la reconduction possible du bail et, le cas échéant, aux modifications possibles en application des articles 1941 à 1946 du Code civil du Québec (C.c.Q.) :
1941. Le locataire qui a droit au maintien dans les lieux a droit à la reconduction de plein droit du bail à durée fixe lorsque celui-ci prend fin.
Le bail est, à son terme, reconduit aux mêmes conditions et pour la même durée ou, si la durée du bail initial excède 12 mois, pour une durée de 12 mois. Les parties peuvent, cependant, convenir d'un terme de reconduction différent.
1942. Le locateur peut, lors de la reconduction du bail, modifier les conditions de celui-ci, notamment la durée ou le loyer; il ne peut cependant le faire que s'il donne un avis de modification au locataire, au moins trois mois, mais pas plus de six mois, avant l'arrivée du terme. Si la durée du bail est de moins de 12 mois, l'avis doit être donné, au moins un mois, mais pas plus de deux mois, avant le terme.
Lorsque le bail est à durée indéterminée, le locateur ne peut le modifier, à moins de donner au locataire un avis d'au moins un mois, mais d'au plus deux mois.
Ces délais sont respectivement réduits à 10 jours et 20 jours s'il s'agit du bail d'une chambre.
1943. L'avis de modification qui vise à augmenter le loyer doit indiquer en dollars le nouveau loyer proposé, ou l'augmentation en dollars ou en pourcentage du loyer en cours. Cette augmentation peut être exprimée en pourcentage du loyer qui sera déterminé par le tribunal, si ce loyer fait déjà l'objet d'une demande de fixation ou de révision.
L'avis doit, de plus, indiquer la durée proposée du bail, si le locateur propose de la modifier, et le délai accordé au locataire pour refuser la modification proposée.
1944. Le locateur peut, lorsque le locataire a sous-loué le logement pendant plus de 12 mois, éviter la reconduction du bail, s'il avise le locataire et le sous-locataire de son intention d'y mettre fin, dans les mêmes délais que s'il y apportait une modification.
Il peut de même, lorsque le locataire est décédé et que personne n'habitait avec lui lors de son décès, éviter la reconduction en avisant l'héritier ou le liquidateur de la succession.
1945. Le locataire qui refuse la modification proposée par le locateur est tenu, dans le mois de la réception de l'avis de modification du bail, d'aviser le locateur de son refus ou de l'aviser qu'il quitte le logement; s'il omet de le faire, il est réputé avoir accepté la reconduction du bail aux conditions proposées par le locateur.
Toutefois, lorsque le bail porte sur un logement visé à l'article 1955, le locataire qui refuse la modification proposée doit quitter le logement à la fin du bail.
1946. Le locataire qui n'a pas reçu du locateur un avis de modification des conditions du bail peut éviter la reconduction d'un bail à durée fixe ou mettre fin à un bail à durée indéterminée, en donnant au locateur un avis de non-reconduction ou de résiliation du bail, dans les mêmes délais que ceux que doit respecter le locateur lorsqu'il donne un avis de modification.
La décision de la Régie du 28 septembre 2009
[10] La régisseure résume alors à nouveau les circonstances des demandes du locateur avant de conclure à la résiliation du bail et à l'expulsion :
Le locateur demande la résiliation du bail et l'expulsion du locataire pour non-respect d'une ordonnance du tribunal, le recouvrement des frais judiciaires, plus l'exécution provisoire de la décision malgré l'appel.
Il s'agit d'un bail du 1er juillet 1999 au 30 juin 2000 au loyer mensuel de 275 $, payable le 7e jour de chaque mois, reconduit d'année en année jusqu'au 30 juin 2010 au loyer mensuel de 315 $.
La preuve démontre que le 19 mai 2009, le tribunal décide de surseoir à la résiliation du bail pour retards fréquents dans le paiement du loyer et ordonne au locataire de payer son loyer le 7e jour de chaque mois, tel que prévu à l'article 1973 du Code civil du Québec.
Le locateur allègue que le locataire ne s'est pas conformé à cette ordonnance du tribunal.
[…]
La demande du locateur est fondée sur l'article 1973 du Code civil du Québec qui prévoit que :
« 1973. Lorsque l'une ou l'autre des parties demande la résiliation du bail, le tribunal peut l'accorder immédiatement ou ordonner au débiteur d'exécuter ses obligations dans le délai qu'il détermine, à moins qu'il ne s'agisse d'un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer.
Si le débiteur ne se conforme pas à la décision du tribunal, celui-ci, à la demande du créancier, résilie le bail.»
Le tribunal doit analyser les explications fournies par le locataire afin de déterminer s'il y a eu contravention à l'ordonnance du tribunal.
En l'instance, le locataire plaide l'absence de faute de sa part en ce qui a trait au loyer du mois de juillet 2009. Or, la preuve prépondérante ne soutient pas sa prétention.
Avec l'autorisation du tribunal, le locataire produit le 22 septembre 2009, une lettre de la directrice de sa banque qui explique que les fonds étaient gelés en raison d'une fraude dans le compte du locataire.
Cette lettre explique les raisons pour lesquelles la banque a refusé d'honorer le chèque daté du 13 juillet 2009.
Cependant, le locataire ne peut expliquer ni convaincre le tribunal que le loyer n'était pas payé le 7 juillet 2009 en raison de cette tentative de fraude. L'analyse de ses transactions bancaires ne permet pas de retenir ses explications.
Il ressort clairement de l'examen de son carnet de banque, que le 1er juillet 2009, le locataire n'avait pas les fonds nécessaires pour payer le loyer dans son compte. Ce n'est que le 13 juillet 2009 qu'il fait deux dépôts dans son compte. Il remet un chèque au locateur le même jour. Mais, les fonds sont gelés et la banque refuse d'honorer le chèque.
Quant au loyer de septembre 2009, le tribunal ne peut retenir les motifs du locataire. Il ne peut se faire justice lui-même et retenir le loyer sous prétexte qu'il a fait une demande d'autorisation de dépôt de loyer.
Le loyer est payable et exigible le 7e jour du mois, selon l'ordonnance émise. Le dépôt du loyer au greffe de la Régie du logement concerne les modalités de paiement et la personne à qui le loyer est payable et non la date de paiement qui est déjà fixée par l'ordonnance du 19 mai 2009.
La preuve faite mène le tribunal à conclure que le locataire ne respecte pas cette ordonnance rendue il y a quatre mois.
Le tribunal n'a pas discrétion pour lui accorder une seconde chance, dans ces circonstances. La preuve justifie la résiliation du bail.
[…]
RÉSILIE le bail et ORDONNE l'expulsion du locataire et de tous les occupants du logement;
CONDAMNE le locataire à payer au locateur les frais judiciaires de 71 $.
(nos soulignés)
[11] En bref, le 28 septembre 2009, la régisseure applique son ordonnance du 19 mai 2009, rendue à l'égard d'un bail se terminant le 30 juin 2009, au bail subséquent se terminant le 30 juin 2010.
[12] On peut facilement comprendre la préoccupation de la Régie qui désire éviter des recours répétitifs occasionnés par un locataire délinquant dans le paiement de ses loyers et dont le bail a été reconduit. Il faut cependant se demander si cette façon de faire est légale. Mais, au préalable, deux rappels préliminaires s'imposent quant au droit de résiliation du bail et quant à la norme de contrôle.
L'ordonnance de la Régie de payer le loyer et la résiliation
[13] De façon courante, le bail d'un logement est régi par les articles 1851 à 1978 du Code civil du Québec. À certaines conditions, le locateur ou le locataire peuvent obtenir la résiliation du bail. C'est dans ce contexte très particulier que se situe le pouvoir d'ordonnance de la Régie qui peut conduire à la résiliation, tel que le prévoient les articles 1971 à 1973 C.c.Q. :
1971. Le locateur peut obtenir la résiliation du bail si le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer ou, encore, s'il en subit un préjudice sérieux, lorsque le locataire en retarde fréquemment le paiement.
1972. Le locateur ou le locataire peut demander la résiliation du bail lorsque le logement devient impropre à l'habitation.
1973. Lorsque l'une ou l'autre des parties demande la résiliation du bail, le tribunal peut l'accorder immédiatement ou ordonner au débiteur d'exécuter ses obligations dans le délai qu'il détermine, à moins qu'il ne s'agisse d'un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer.
Si le débiteur ne se conforme pas à la décision du tribunal, celui-ci, à la demande du créancier, résilie le bail.
La norme de contrôle
[14] Les arrêts de la Cour Suprême relatifs à la norme de contrôle sont nombreux et évolutifs. Le Tribunal souscrit à l'analyse du juge Patrick Théroux faite récemment dans l'étude d'un appel d'une décision de la Régie du logement . Le juge Théroux énonce :
La norme de contrôle
[6] Vu le régime particulier gouvernant l'appel des décisions de la Régie du logement, la jurisprudence considère généralement qu'il n'y a pas lieu d'appliquer de façon systématique la norme de contrôle afférente à la retenue judiciaire ou au degré de déférence auquel la Cour est tenue lorsqu'elle révise la décision d'un tribunal administratif par voie d'appel .
[7] Le régime législatif applicable à l'appel d'une décision de la Régie du logement présente une particularité dont il faut tenir compte.
[8] L'article 98 de la Loi sur la Régie du logement stipule que la Cour entend la preuve et les représentations relatives aux questions qui ont été autorisées. Il ne s'agit donc pas d'un appel sur dossier. En précisant que les articles 60 à 69, 75 à 78, 86, 88 et 89 de la loi s'appliquent à l'appel, l'article 98 énonce l'intention législative voulant qu'il s'agit d'une nouvelle instruction de l'affaire, soit un appel de novo.
[9] Il n'est pas approprié d'appliquer la déférence ou la retenue judiciaire pour statuer sur une nouvelle preuve qui, à l'initiative des parties, peut être différente de celle qui a été initialement soumise à la Régie pour donner lieu à la décision dont appel. Il est alors considéré que les questions soumises à l'appel sont examinées à leur mérite, après enquête et audition devant la Cour .
[15] Toutefois, le présent appel est « sur dossier » et la norme de contrôle (décision correcte ou raisonnable) s'applique. Dans l'arrêt Dunsmuir, la Cour Suprême précise que la norme de la décision correcte s'applique « aux questions de compétence et à certaines autres questions de droit. On favorise ainsi le prononcé de décisions justes tout en évitant l’application incohérente et irrégulière du droit ».
[16] Selon la Cour Suprême, il ne peut y avoir de réponses valables à certaines questions de droit lorsque les réponses donnent lieu à l'application incohérente et irrégulière du droit. De l'avis du Tribunal, la durée effective d'une ordonnance de la Régie selon 1973 C.c.Q est une question de droit où la norme de la décision correcte s'impose. Pour paraphraser à nouveau la Cour Suprême dans Dunsmuir, cette question « doit être tranchée de manière uniforme et cohérente » étant donné ses répercussions sur la portée d'une ordonnance de la Régie qui affecte locateur et locataire.
Le 28 septembre 2009, la Régie peut-elle appliquer son ordonnance du 19 mai 2009 rendue à l'égard d'un bail se terminant le 30 juin 2009 au bail subséquent se terminant le 30 juin 2010?
[17] L'ordonnance d'un Tribunal, en matière d'injonction, d'ordonnance de sauvegarde ou dans les sphères d'intervention de la Régie, doit toujours être claire, précise et susceptible d'exécution. Le justiciable a le droit de connaître exactement la nature de ses obligations. L'ambiguïté est à proscrire. Le Tribunal conclut, qu'en principe, la Régie doit se limiter à l'émission d'une ordonnance qui vise le bail touché par la demande du locateur.
[18] Toutefois, la Régie peut rendre une ordonnance qui touche une période subséquente si on lui démontre qu'il y a eu reconduction, et si elle connaît les conditions de la reconduction. Dans un tel cas, la Régie doit rendre une ordonnance précise pour indiquer qu'elle couvre aussi la reconduction du bail jusqu'à son échéance. Les conséquences du non-respect d'une ordonnance (par exemple, l'expulsion du locataire) sont souvent trop graves pour qu'une ordonnance imprécise soit une épée de Damoclès suspendue au-dessus de la tête d'un locataire.
La Régie a-t-elle une discrétion quand elle constate le défaut de respecter une ordonnance émise en vertu de l'article 1973 du Code civil du Québec ?
[19] L'article 1973 C.c.Q. in fine permet, en cas de violation de l'ordonnance de la Régie, de procéder à la résiliation du bail à la demande du créancier.
[20] Le Tribunal ne croit pas qu'il faille y voir une interdiction de fournir des explications claires et convaincantes pour éviter la résiliation, comme l'écrit le juge Labbé le 17 octobre 2008 :
[47] La résiliation prévue à l'article 1973, al. 2 C.c.Q. n'est pas automatique dans la mesure où le texte de loi exige du créancier qu'il fasse la preuve que le débiteur ne s'est pas conformé à l'ordonnance de la Régie. Si cette preuve est faite, la Régie n'a pas de discrétion et doit prononcer la résiliation. La Régie ne peut aller au-delà du texte de loi et permettre au débiteur de fournir des explications sur le non-respect de l'ordonnance, les apprécier et exercer une certaine discrétion pour déterminer si ces explications constituent une défense. Si le législateur avait voulu permettre au débiteur de faire valoir des moyens de défense, il l'aurait dit clairement comme il l'a fait, par analogie, à l'article 53 C.p.c. en matière d'outrage au tribunal :
53. Nul ne peut être condamné pour outrage au tribunal commis hors la présence du juge, s'il n'a été assigné par ordonnance spéciale lui enjoignant de comparaître devant le tribunal, au jour et à l'heure indiqués, pour entendre la preuve des faits qui lui sont reprochés et faire valoir les moyens de défense qu'il peut avoir.
Le juge peut émettre l'ordonnance d'office ou sur demande. Cette demande n'a pas à être signifiée et peut être présentée devant un juge du district où l'outrage a été commis.
L'ordonnance doit être signifiée à personne, à moins que pour raison valable le juge n'autorise un autre mode de signification.
[21] L'analogie avec l'outrage au Tribunal ne paraît pas appropriée. Il faut plutôt songer aux ordonnances d'injonction ou aux ordonnances de sauvegarde qui peuvent être réduites ou annulées. Comme cette possibilité n'existe pas pour l'ordonnance de paiement du loyer, il faut en toute équité permettre au locataire de fournir une preuve pour éviter la sanction ultime.
[22] Dans Carrier c. Coop La voie lactée , le juge Renaud évoquait l'une de ces circonstances en songeant à une renonciation tacite de la part du créancier. Cette situation n'est pas unique et elle peut se reproduire pour d'autres motifs - rares et exceptionnels - qui peuvent être, par exemple, liés à des abus de droit, comme en fait mention le juge Dortelus dans Perron c. Michaud :
[45] Le Tribunal est d’avis que l'ordonnance émise en vertu de l'article 1973 C.c.Q. ne suspend pas l’application des principes juridiques, tels la renonciation à un droit. Elle ne dispense pas le locateur de respecter les règles de droit applicables en matière civile, notamment, il ne doit pas exercer son droit en vertu de l’ordonnance de manière déraisonnable allant à l'encontre des exigences de la bonne foi.
(références omises)
[23] Enfin, lors de l'audience du 8 septembre 2010, le Tribunal a été informé que le bail avait été reconduit jusqu'au 30 juin 2011, sous réserve de la validité de la décision de la Régie du 28 septembre 2009 et du sort du présent appel. Compte tenu de l'historique des relations entre le locateur et le locataire, il est opportun de rendre une ordonnance visant le bail en cours se terminant le 30 juin 2011.
POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL:
ACCUEILLE l'appel;
ANNULE la décision de la Régie du logement rendue par la régisseure, Suzie Ducheine, le 28 septembre 2009, dans le dossier no 31 090402 024S 090730;
PREND ACTE de la reconduction du bail pour la période du 1er juillet 2010 au 30 juin 2011;
ORDONNE à Hermann Marcellus de payer son loyer, de 315 $, ou tout autre loyer fixé par la Régie, le 7e jour de chaque mois pendant toute la durée du bail se terminant le 30 juin 2011;
CONDAMNE Hermann Marcellus à payer à Louis Rosito les frais judiciaires de 71 $ visés par la décision de la Régie du 28 septembre 2009;
Sans frais.

__________________________________
Jean-F. Keable, J.C.Q.

 

Date d’audience : 8 septembre 2010

 

Nous remercions notre fier partenaire: Forum de la Relève Immobilière