publié le août 05, 2010 07:15
Le Fonds de prévoyance: «Ce qui arrivera dans 10, 20 ou 30 ans, je m'en balance!»
«Alors pourquoi dois-je payer maintenant pour des choses qui arriveront lorsque je ne serai plus là?»
Il s’agit là d’une réaction typique surtout de copropriétaires âgés ou de jeunes copropriétaires qui considèrent leurs unités comme des résidences temporaires. Pour de tels copropriétaires, et aussi pour certains autres qui éprouvent de la difficulté à se débarrasser de leur attitude de locataire ou qui ont de la difficulté à joindre les deux bouts, le long terme est un concept abstrait et, par conséquent, la constitution d'un fonds de prévoyance est une dépense inutile.
Les administrateurs de Syndicat incompétents succombent hélas souvent, par faiblesse, par négligence ou par insouciance, aux pressions qu’ils subissent de la part de ce type de copropriétaires pour maintenir les «frais de condo» au niveau le plus bas et la contribution au fonds de prévoyance au minimum légal tout à fait irréaliste de 5% du budget d'opération. Certains administrateurs se targuent même de ne pas avoir augmenté les «frais de condo» pendant dix ans et même plus, à la grande satisfaction des copropriétaires… jusqu’à ce qu’une catastrophe survienne: un toit qui coule et qui cause des inondations et des dégâts majeurs, des ascenseurs qui ne fonctionnent plus, des fuites à colmater d'urgence dans la piscine ... Et le cauchemar commence!
•Pensez-y un peu! Une telle attitude irresponsable ne tardera pas à placer votre condominium dans des situations intenables mettant votre investissement en péril. En effet, au cas où les administrateurs cèdent aux pressions pour garder les frais de condo bas au détriment du financement du fonds de prévoyance;
•un copropriétaire ou un créancier hypothécaire peut poursuivre devant les Tribunaux le Syndicat et ses dirigeants pour violation de la Déclaration de copropriété et du Code civil du Québec. Les administrateurs sont tenus par la Loi de non seulement constituer un fonds de prévoyance mais, également, de le financer adéquatement. Ils se doivent d'examiner en détail les besoins financiers futurs pour faire face aux réparations majeures ou au remplacement des différentes composantes de l’immeuble à la fin de leur vie utile. Cela leur permettra de planifier et de répartir les contributions des copropriétaires sur des périodes de 20, 30 ou 40 ans;
•le vérificateur qui examine annuellement les états financiers du Syndicat soulignera dans son rapport (et c’est son devoir de le faire) la non-conformité avec la Déclaration de copropriété et le Code civil du Québec, ce qui ne manquera pas d’alerter les copropriétaires vigilants ainsi que les acheteurs potentiels avertis;
•l’immeuble et ses parties communes se dégraderont plus rapidement à cause du manque de fonds pour l’entretien et le remplacement des composantes et des équipement vieillissants de l'immeuble;
•l’assureur de l’immeuble augmentera la prime d’assurance ou refusera de renouveler la police d’assurance s’il juge que le manque d’entretien de l’immeuble présente un risque pour la sécurité des copropriétaires (des ascenseurs non entretenus ou un système de sécurité-incendie défectueux par exemple);
•l’assureur pourra annuler l’assurance responsabilité civile des administrateurs ou du moins résilier la couverture pour les réclamations et les poursuites visant un fonds de prévoyance inadéquat ou la violation des dispositions de la Déclaration de copropriété et du Code civil;
•dans ces conditions, la valeur des unités diminuera et les copropriétaires auront de plus en plus de difficulté à vendre leurs unités, ce qui entraînera un mécontentement envers les administrateurs et ce mécontentement risque de se généraliser;
•les administrateurs négligents ou irresponsables seront remplacés ou seront forcés à démissionner;
afin de remédier au problème d’insuffisance du fonds de prévoyance et des réparations majeures urgentes, de nouveaux administrateurs seront élus, à condition toutefois de trouver parmi les copropriétaires des volontaires assez vaillants pour relever le défi;
•les anciens administrateurs seront poursuivis par les copropriétaires mécontents mais il n’y aura pas d’assurance-responsabilité pour couvrir les frais juridiques;
les nouveaux administrateurs, s’ils sont compétents, ne tarderont pas à imposer des cotisations spéciales, à coups de milliers de dollars, afin de renflouer rapidement le fonds de prévoyance et procéder aux réparations urgentes;
•les copropriétaires deviennent de plus en plus mécontents car maintenant ils n'ont plus de choix: ils doivent payer, la Loi les y oblige;
•l'ampleur des cotisations spéciales imposées forcera certains copropriétaires à effectuer des emprunts bancaires et même à vendre leurs unités au plus vite mais, l'affaire s’étant ébruitée dans le milieu immobilier, ils ne trouveront pas acheteurs et devront réduire radicalement leur prix de vente;
•cette période d'incertitude s’étalera sur plusieurs années, ce qui n'aidera pas à la solution du problème. Bien au contraire, cela contribuera à l’aggraver car de plus en plus d’argent sera nécessaire pour ressusciter le fonds de prévoyance.
En définitive, ne pas financer adéquatement le fonds de prévoyance n’est pas une bonne idée!
La contribution de tous les copropriétaires au fonds de prévoyance est également une question de justice et de responsabilité morale. Si vous achetez un condo neuf et vous l’utilisez, ne serait-ce que durant trois ou quatre ans, vous contribuez par le fait même à l’usure de tous les éléments de l’immeuble. Vous aurez en effet utilisé les couloirs, les ascenseurs, le garage, le système de chauffage et de ventilation, le système d’éclairage des parties communes, les pompes, le stationnement extérieur … ainsi que le toit qui vous a abrité et protégé contre les intempéries. En refusant de payer pour l’usure normale de ces éléments pendant que vous occupez votre condo, sous prétexte qu’ils sont encore relativement neufs, vous refilez injustement la facture aux autres copropriétaires qui voudront rester dans l’immeuble et aux nouveaux copropriétaires qui n’ont pas participé à l’usure initiale.
De toute façon, d'une manière ou d'une autre, vous allez quand même finir par payer ce que vous pensez avoir économisé en ne contribuant pas au financement adéquat du fonds de prévoyance. Ce sont les acheteurs potentiels de votre unité qui forceront à la baisse le prix de vente de votre unité lorsqu’ils s’apercevront que le fonds de prévoyance de votre immeuble est dégarni, et ceci dans l'hypothèse optimiste où cette situation inquiétante ne les aura pas déjà convaincus de chercher un meilleur endroit pour leur investissement.
Source: le995muir